[오문석의 부동산 백과] 주택구입 전 준비 사항

요즘 같은 부동산 시장 상황은 첫 주택 구입자들에게는 더 없이 좋은 기회이다. 오랫동안 상승세를 보이기만 했던 주택 가격은 저점을 향해 하락하고 있고, 이자율도 아직까지는 대단히 좋은 상황이기 때문이다. 하지만 주택을 구입하는 일이 간단하지만은 한다. 특히 처음으로 주택을 구입하는 분들에게는 여러 가지 고려해야 할 사항들이 많다. 부동산 거래 경험이 없기 때문에 주택 구입의 모든 과정이 생소하고 까다롭기 때문이다. 우선 주택 가격에 대한 개략적인 지식을 쌓도록 한다. 예를 들면, 지역별 중간 주택 가격이 어느 정도인지, 지역별 주택 가격 등락폭이 어떤지 등에 대해 알고 있으면 주택을 구입하는데 큰 도움이 된다. 이러한 정보들은 요즘 인터넷 등을 통해 손쉽게 얻을 수 있다. 다름은 본인의 크레딧 상황이 어떤지 확인한다. 만일 크레딧 점수에 오류가 있다면 주택 구입 전에 미리 고쳐두어야 한다. 또 주택 구입을 계획하고 있다면 크레딧 점수를 높이는 쪽으로 라이프 스타일을 바꿔보는 것도 고려해 볼 만 하다. 개인의 크레딧 점수는 3대 신용평기기관의 점수를 모두 참고해야 하는데, 일년에 최소한 한번 정도는 체크해 보는 것이 좋다. 주택 구입에 본격적으로 나서기 전에 미리 주택 융자의 사전 허가를 받아 두면 주택을 쇼핑할 때나 셀러와 협상할 때 좋은 위치에 설 수 있다. 이러한 준비가 어느 정도 갖춰졌다면 필요한 전문가들을 확보해야 한다. 부동산 중개인, 변호사, 모기지 브로커, 주택 인스펙터 등은 주택 구입 과정에서 꼭 도움을 받아야 할 전문가들인데 실력은 물론 신뢰할 수 있는 전문가들의 도움을 받을 수 있도록 평소에 관심을 두고 친분을 쌓아두면 주택 구입 시 누구를 선정해야 할 지 고민할 필요가 없을 것이다. 주택 구입에 나서게 되면 첫 집에서 얼마나 오랫동안 살 것인지 생각해 보는 것이 좋다. 첫 집이 마지막 집이 되는 경우는 거의 없기 때문에 본인의 계획에 따라 어떤 주택을 선택하는 것이 좋을 지 달라질 수 밖에 없다. 육아와 사업관계 등을 고려해 자신의 상황과 앞으로의 계획에 가장 적합한 집을 고르는 것이 중요하다. 그렇다면 첫 주택 구입에서 피해야 할 점은 무엇일까? 우선 성급한 결정은 금물이다. 시간을 가지고 찬찬히 여러 곳의 여러 집을 둘러본 후 가장 적합한 주택을 결정하는 것이 후회하지 않는 첩경이다. 부담하기 어려울 정도의 주택 구입은 피해야 한다. 보통 융자기관에서는 모기지 신청자의 크레딧과 재정 상황을 고려해 가능한 융자 상한선을 제시한다. 만일 이 상한선 전액을 융자받게 되면 매달 모기지를 부담하는 것이 힘겨울 수도 있다. 무리해서 주택을 구입하게 되면 오히려 독이 될 수도 있는 만큼 본인의 저축액과 수입 정도에 따라 부담이 가능한 선에서 주택을 구입하는 것이 좋다. 주택과 주식을 혼돈해서는 안된다. 주택을 투자의 대상으로만 생각하는 분들이 간혹 있는데 주택 가격 변화는 예측이 쉽지 않을 뿐만 아니라 주식처럼 빠른 시간 내에 매각하고 또 다른 주식을 매입할 수 있는 것도 아니다. 따라서 투자 수단으로만 주택을 생각한다면 낭패를 볼 수도 있음을 유념해야 한다. 주택을 구입할 때 너무 기다리는 것 역시 좋지 않다. 많은 분들이 요즘 주택 가격이 하락세에 있기 때문에 가격이 더 떨어지면 집을 사겠다고 하는데, 실제로 주택 가격이 최저점을 언제 기록할 것인가 하는 문제는 전문가들도 예측하기 어려운 난제이다. 가장 낮은 가격에 주택을 구입하겠다는 욕심 보다는 자신의 필요에 충실하는 것이 첫 주택 구입에서는 바람직한 자세이다. 처음으로 주택을 구입한다는 것은 특히 미국에서는 아메리칸 드림의 첫 걸음이다. 그만큼 흥분되고 들뜬 기분일 수 있다. 하지만 조금 더 냉정하게 준비와 대비를 철저히 한다면 첫 주택 구입이 훨씬 더 즐거운 과정이 될 것이다. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-07-28

[오문석의 부동산 백과] 부동산을 살 때와 세월을 살 때

요즘 사람들은 성질이 무지하게 급하다. 필자 역시 성격이 급하다는 소리를 듣곤 하는데 좀 여유 있고, 느긋하게 행동해야겠다고 다짐을 하면서도 막상 여러 일들이 생기게 되면 서두르고 급한 마음을 컨트롤하기가 쉽지 않다. 부동산을 매입할 때, 특히 투자용 부동산을 구입할 경우에 요즘엔 성격이 급한 고객들을 많이 볼 수 있다. 세틀먼트를 끝내고 돌아서서 하는 말이 “이거 6개월 후에 팔면 얼마나 남을까요?”라고 한다. 부동산 투자에서는 부동산을 살 때와 세월을 살 때를 확실하게 구분해야 한다. 5년, 10년 등 장기적으로 보는 매수는 세월을 사는 투자라 할 것이고, 3년 이내의 기간으로 팔아야 한다든지 쇼핑센터 등을 수리 후 다시 팔아야 한다면 부동산을 사는 투자라고 할 수 있다. 그런데 이런 단기의 부동산 투자는 때를 잘 알아야 하고, 상황파악이 빨라야 하며 자금회전이 넉넉해야 한다. 그런데 이런 조건을 갖추지 않은 고객이 단기간의 수익을 노리고 부동산을 구입하게 되면 부작용이 발생하게 된다. 투자의 때를 놓치게 되면 단기간 내에 수익을 내기는 쉽지 않다. 상황파악이 잘못되면 눈 앞의 이익 때문에 매입하려는 부동산의 흠이나 문제점을 간과하는 경우가 종종 있다. 자금이 충분하지 않은 경우에는 자칫하면 수익을 얻기 위해 구입한 부동산이 빚 덩어리로 전락하는 경우도 생긴다. 생각보다 부동산 가격이 쉽게 오르지 않으면 조급증에 안절부절 못하게 된다. 또 자금이 넉넉하지 않은 상태에서 많은 모기지를 안고 부동산을 구입했을 경우에는 사업 부진 등의 이유로 갑자기 재정난에 봉착해 부동산을 계속 보유하기가 힘든 경우까지 생긴다. 부동산 시장의 패턴은 앞으로 많이 바뀌어 갈 것으로 보인다. 지금까지가 아니고 지금부터라는 마음가짐이 있어야 할 것이고, 주택도 ‘짐’이 아닌 ‘집’을 구입해야 한다. 또한 부동산을 사게 될 때에는 여러 번 보다는 한 번을 사더라도 마지막 애인을 구한다는 심정으로 구입함이 옳다. 지난 4~5년 사이에 부동산 시장은 금융위기와 경기침체를 겪으면서 고생을 많이 했다. 따라서 누구나 심리가 위축되어 있다는 표현이 거의 맞을 것이다. 특히 부동산은 매수심리가 위축되어 버리면 소리는 요란하지만 실제 거래는 부진할 수 밖에 없다. 그러나 골이 깊으면 산이 높고, 가뭄 끝에 비가 오면 빈 항아리에 물이 넘치듯이 부동산 시장은 물론 경기 역시 다시 살아날 것이 분명하다. 부동산 시장은 이미 여러 지표들이 상승세를 보이고 있고, 경기는 아직 체감하기는 힘들지만 호전될 가능성이 보이고 있다. 부동산 가격은 앞으로 수년 간 상당한 오름폭이 있으리라 예상할 수 있다. 그렇기 때문에 지금 부동산을 구입하려는 분들은 단기간의 수익 보다는 최소한 5년, 혹은 그 이상을 보고 세월을 산다는 심정으로 부동산을 매입하는 자세가 필요하다. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-07-21

[오문석의 부동산 백과] 경기침체에도 집 빨리 팔려면

부동산 시장에 매물은 많고 구매자는 적은 바이어스 마켓(Buyer’s Market) 상황에서 급히 집을 팔아야 할 경우에 직면하면 셀러는 난감해 질 수 밖에 없다. 특히 이미 매입한 집으로 이사가야 할 날짜는 다가오는데 집이 팔리지 않으면 초조함이 더하다. 바이어스 마켓에서 집을 팔기 위해서는 것은 다른 많은 경쟁자들과는 뭔가 다른 점을 보여줘야 한다. 결국, 팔려는 주택 자체와 계약 조건 모두가 다른 경쟁자들보다는 뛰어나야 하며, 그런 상황에서도 셀러가 큰 손해나 불이익을 보지 않아야만 성공적인 거래라고 할 수 있다. 부동산 거래가 줄어들고 주택 가격이 정체 또는 하락하는 시기에 집을 빠르고 손해 없이 팔기위해서는 시장에 주택을 매물로 내놓을 때 가격을 적정하게 책정하는 것이 중요하다. 셀러들에게 집 값을 조금이라도 더 받고 싶은 심정은 인지상정이다. 하지만 주택의 가치를 냉정하고 객관적으로 판단하고, 주변 주택의 매매 가격 시세를 참고해 매매 가격을 책정해야 한다. 시장에 집을 내놓을 때 미리 전문가를 통해 감정을 받아 주택의 객관적인 가치를 알아두는 것도 좋은 방법이다. 성공적인 거래를 위해서는 가격과 함께 좋은 부동산 에이전트를 선택하는 것도 필수적이다. 셀러와 호흡이 잘 맞고, 전문적인 지식과 투철한 직업의식을 갖춘 에이전트는 셀러의 이익을 최대한 보장하는 든든한 지원군이다. 집을 빨리 팔기 위해서는 집 상태와 디스플레이에도 신경을 써야 한다. 우선 집을 공개하기 전에 홈 인스펙션을 받아 필요한 부분은 수리하고 보수해 놓아야 한다. 매물이 적고 수요가 높은 시기에는 다소 흠이 있는 집도 쉽게 팔릴 수 있지만 그 반대 상황에서 바이어들은 손 볼 곳이 많은 집에 큰 관심을 두지 않는 경향이 높다. 수리했거나 보수한 내역은 영수증과 보증서 등은 잘 챙겨두어야 한다. 바이어들이 매입에 관심을 기울일 경우 보수한 항목의 리스트와 보증 기간 등을 보여줄 수 있으면 거래 성사 확률이 더 높아진다. 또 가능하면 집이 팔리기 전까지는 새 집으로 이사하지 않는 것이 좋고, 부득이하게 먼저 이사를 해야 할 경우라도 가구나 장식품 등은 집이 팔릴 때까지 그대로 두는 것이 좋다. 텅 비어 있는 집은 아무래도 바이어들에게 좋은 인상을 남기기가 힘들다. 필요하다면 전문적인 실내 장식가에게 집안의 가구 배치와 장식에 대한 조언을 받는 것도 고려해 볼 필요가 있다. 항상 바이어들에게 집을 보여줄 수 있도록 청결하고 정돈된 상태를 유지하는 것도 중요하다. 집을 보기 위해 하루 전에 예약해야 한다던지, 정해진 짧은 시간에만 집을 오픈할 경우 매매가 성사될 확률은 그 만큼 낮아지기 때문이다. 다른 모든 거래와 마찬가지로 부동산 매매에 있어서도 첫 인상이 중요하다. 주택에 대한 첫인상이 좋아야 함은 물론이고, 매매 조건에 대해서도 좋은 인상을 심어 주어야 한다. 주택 거래를 빠르게 진행시키기 위해서는 바이어의 재정 상태에 대한 고려도 필수적이다. 바이어가 모기지 융자의 사전 허가를 받지 못한 상황이거나 계약금(Earnest Money Deposit, EMD)을 너무 적게 내는 바이어의 경우에는 자칫하면 거래는 늦어지고, 다른 바이어들의 오퍼도 받을 수 없는 진퇴양난에 빠질 우려가 있다. 또 한가지 조심해야 할 사항은 바이어들의 조급한 심정을 이용한 사기에 휘말릴 수 있는 가능성이다. 비정상적인 거래를 요구하는 바이어는 일단 의심해 보는 것이 좋고, 융자 전문가나 부동산 에이전트, 변호사의 조언을 받아 이러한 피해를 미연에 예방하도록 해야한다. 부동산 시장이 침체되어 있고, 거래가 과거에 비해 쉽지 않다고 해서 집을 좋은 조건에 빨리 매각할 수 없는 것은 아니다. 셀러가 얼마나 철저히 준비하고, 다른 셀러와 차별화시키느냐에 따라 시장 상황에 구애 받지 않고 좋은 조건에 매각이 가능하다는 점을 기억하자.

2010-07-14

[오문석의 부동산 백과] 1세대들, 투자 마인드 가지자

한국인의 미국 이민은 100년이 훨씬 넘은 역사를 가지고 있지만 본격적인 이민은 70년대부터라고 볼 수 있으니 강산이 네 번 변하는 세월이 흘렀다. 그 동안 한인의 숫자는 물론 한인의 경제력도 급신장해 다른 이민 역사가 긴 소수계와 비교해도 뒤지지 않는 성과를 거뒀다. 이 같은 발전의 이면에는 이민 1세대들의 희생과 노력이 있었다. 요즘은 흔치 않지만 90년대 초반까지만 하더라도 워싱턴 DC의 위험지역에서 방탄 유리 속에서 비즈니스를 한인을 쉽게 찾아 볼 수 있었다. 작은 맘앤팝(Mom & Pop) 비즈니스를 운영하는 한인들은 주 70-80시간, 혹은 그 이상씩 일하면서 정착 자금을 마련했고, 여유 자금이 모이면 더 크고 안전하고 좋은 비즈니스를 인수하는 방식으로 경제력을 키웠다. 이 과정에서 불행하게도 강도 등 범죄의 피해자가 되는 경우도 많았고, 그 때 마다 한인사회는 함께 슬퍼했던 기억이 생생하다. 그 시절 한인사회가 정이 있고 따뜻했다고 회고하는 올드 타이머들이 많은 것은 그 만큼 이민생활의 애환을 함께 겪었기 때문일 것이다. 이들 1세대들은 어려운 여건에서도 미국 생활의 기반을 만들기 위해 노력했고, 그 노력의 대가가 지금 우리 한인의 경제력인 것이다. 이처럼 온갖 고생 속에 기반을 마련했던 이민 1세대들이 이제는 은퇴하거나 일선에서 물러나는 시기가 됐다. 그래서인지 요즘은 은퇴했거나 은퇴를 앞둔 이민 1세대들의 투자 상담이 많은 편이다. 그런데 필자가 느끼는 한가지 안타까운 점은 이민 1세대들의 경우 투자에 대한 기본 상식이 너무 부족하다는 점이다. 미국 생활 연륜은 오래 되었지만 비즈니스에만 신경을 쓰다 보니 투자나 노후 대책 등에 대해서는 관심을 가지고 공부할 기회와 여유가 없었기 때문일 것이다. 하지만 문제는 막상 비즈니스를 정리해 어느 정도의 투자 자금이 확보된 상태에서 안정된 노후 생활과 자녀에 대한 상속 등을 고려해 투자를 생각할 때 발생한다. 투자에 대한 지식이 부족하다 보니 부동산, 주식 등 투자 종목들의 특성과 장단점, 안전도와 위험도 등을 파악하지 못하는 경우가 많다. 투자에 있어서 가장 기본적인 고려대상은 기대 수익률이 높을수록 그만큼 투자의 위험도도 높아진다는 사실이다. 은행 예금은 가장 안전하다고 볼 수 있는 반면 이자 수익은 부동산이나 주식의 수익에 비해 월등히 낮고, 또 세제상의 혜택에서도 부동산 등 다른 투자 수단에 비해 조건이 좋지 않다. 반면 수익률이 높은 다른 투자 수단은 그만큼 실패할 확률도 높다는 점도 간과해서는 안 된다. 그래서 수익률과 안전성을 모두 고려해 분산투자라는 방식이 주목 받는 것이다. 또 부동산 투자에 관심이 있어 상용 부동산을 구입하고자 할 때에도 상용 부동산 거래의 절차나 용어에 익숙하지 못해 상담이 어렵고 진행이 더딘 경우가 많아 안타깝다. ‘아는 만큼 보인다’라는 격언처럼 투자를 고려하고 있다면 전문가 수준은 아니더라도 어느 정도의 지식은 갖추는 것이 좋다. 신문의 부동산 섹션을 정독하고 부동산 관련 서적 한두권을 읽을 정성과 관심만 있다면 누구든 투자의 기본 상식은 갖출 수 있다. 이민 1세대의 땀과 눈물의 결실을 헛되이 쓸 수는 없지 않은가? ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-07-07

[오문석의 부동산 백과] 주택에서 건강을 위협하는 요인들

주택은 비바람과 추위로부터 우리를 지켜주는 피난이며 건강함과 쾌적함을 보장해 주어야 한다. 최근 지어지는 주택은 품질 수준도 향상되고, 건강성과 쾌적성이 크게 좋아졌다. 그러나 식습관과 주생활양식이 바뀌면서 예전에 없던 건강저해요인이 생겨나 위협이 되고 있다. 아직까지 드러나지는 않았지만 건강저해 요인들이 계속 늘어날 것이며, 현재 주거공간에서 건강을 위협하는 요인은 다음 3가지로 집약된다. 첫째는 알러지다. 알러지는 생활수준이 높을수록 유병률이 높은 부자병으로 환경을 고려하지 않은 산업화가 계속되는 한 알러지는 기승을 부릴 것이다. 알러지 질환은 학습 및 작업에 대한 능률을 떨어뜨리며 치료비 부담, 생산력의 감소로 인하여 개인 및 국가에 상당한 경제적 부담을 주는 21세기 최대의 만성질환이지만 아직까지도 원인물질에 대하여 잘 모르는 경우가 많다. 알러지 원인물질은 대단히 많고 다양하여 일일이 열거하기가 어려우나 주택과 관련된 것은 실내 미세먼지, 꽃가루, 곰팡이, 동물의 털, 옻나무, 금속류, 화학물질 등이다. 둘째는 아토피성 피부염이다. 예전에는 유아습진 또는 태열이라고 불렀는데 어린이들에게는 비교적 흔한 피부염증으로 피부가 붉게 변하며 부으며 가렵고 심한 경우 진물이 나고 딱지가 진다. 아토피성 피부염은 유전적 이유로 핏속에 열이 있는 사람이 자신에게 맞지 않은 음식을 먹거나 집 먼지 진드기, 건조한 바람 등과 접촉하면 생긴다. 아토피성 피부염은 치료보다는 예방이 중요하다. 따라서 집안 환경을 쾌적하고 청결하게 해야 한다. 아토피성 피부염은 그 특성상 피부가 건조해지면 심해지므로 집안 습도를 40~60%정도는 유지해 주는 것이 좋다. 가을과 겨울은 습도가 비교적 낮은 편이므로 습도 조절에 신경을 써야 한다. 그러나 실내의 습도를 너무 높이면 곰팡이나 집먼지 진드기의 농도가 높아져 오히려 실내의 알러지 원인물질의 양을 증가시킬 수 있어 오히려 피부염의 원인이 되기도 하므로 주의하여야 한다. 실내 온도는 20～22℃정도가 좋고, 온도의 변화를 최소화하는 것이 좋다. 알러지성 비염이나 천식을 예방하려면 집안을 항상 청소해 집먼지 진드기를 줄여야 하며, 함부로 먼지를 털거나 쓸지 말고, 걸레나 진공청소기를 사용하여 먼지가 날리지 않게 조심해야 한다. 카펫은 물론 천소재 소파, 침대도 좋지 않으며 메밀 베개나 털 많은 곰 인형도 해롭다. 굳이 침대를 써야 한다면 아토피용 특수천으로 싸서 세균이 생기는 것을 막아야 한다. 향수도 가급적 사용하지 않는 것이 좋고, 새나 개, 고양이를 키워서는 안 된다. 아토피는 약간의 집 먼지 진드기에도 반응을 보이므로 귀가 후 반드시 샤워해야 한다. 셋째는 포름알데히드다. 건자재에서 나오는 휘발성 유기화합물은 대략 300여 가지에 이르는데 대표적인 발암물질이 포름알데히드이다. 화학식은 HCHO이며. 상온에서는 자극적인 냄새가 강하다. 물에 잘 녹아 일반적으로 40 % 수용액으로 만드는데, 이것이 포르말린이다. 새집에 입주하거나 도배했을 때는 입주 전 상당기간 보일러를 가동하고 창문을 열어 포름알데히드를 제거하여야 한다. 주택은 가족의 행복과 건강의 출발점이자 종착역이다. 건강을 위협하는 주택에서의 요인들을 인식하고 현명하게 대처하는 노력을 기울일 때다.

2010-06-30

[오문석의 부동산 백과] 좋은 조건으로 집을 팔려면

부동산 시장에 매물은 많고 구매자는 적은 바이어스 마켓(Buyer’s Market) 상황에서 급히 집을 팔아야 할 경우에 직면하면 셀러는 난감해 질 수 밖에 없다. 특히 이미 매입한 집으로 이사가야 할 날짜는 다가오는데 집이 팔리지 않으면 초조함이 더하다. 바이어스 마켓에서 집을 팔기 위해서는 것은 다른 많은 경쟁자들과는 뭔가 다른 점을 보여줘야 한다. 결국, 팔려는 주택 자체와 계약 조건 모두가 다른 경쟁자들보다는 뛰어나야 하며, 그런 상황에서도 셀러가 큰 손해나 불이익을 보지 않아야만 성공적인 거래라고 할 수 있다. 부동산 거래가 줄어들고 주택 가격이 정체 또는 하락하는 시기에 집을 빠르고 손해 없이 팔기위해서는 시장에 주택을 매물로 내놓을 때 가격을 적정하게 책정하는 것이 중요하다. 셀러들에게 집 값을 조금이라도 더 받고 싶은 심정은 인지상정이다. 하지만 주택의 가치를 냉정하고 객관적으로 판단하고, 주변 주택의 매매 가격 시세를 참고해 매매 가격을 책정해야 한다. 시장에 집을 내놓을 때 미리 전문가를 통해 감정을 받아 주택의 객관적인 가치를 알아두는 것도 좋은 방법이다. 성공적인 거래를 위해서는 가격과 함께 좋은 부동산 에이전트를 선택하는 것도 필수적이다. 셀러와 호흡이 잘 맞고, 전문적인 지식과 투철한 직업의식을 갖춘 에이전트는 셀러의 이익을 최대한 보장하는 든든한 지원군이다. 집을 빨리 팔기 위해서는 집 상태와 디스플레이에도 신경을 써야 한다. 우선 집을 공개하기 전에 홈 인스펙션을 받아 필요한 부분은 수리하고 보수해 놓아야 한다. 매물이 적고 수요가 높은 시기에는 다소 흠이 있는 집도 쉽게 팔릴 수 있지만 그 반대 상황에서 바이어들은 손 볼 곳이 많은 집에 큰 관심을 두지 않는 경향이 높다. 수리했거나 보수한 내역은 영수증과 보증서 등은 잘 챙겨두어야 한다. 바이어들이 매입에 관심을 기울일 경우 보수한 항목의 리스트와 보증 기간 등을 보여줄 수 있으면 거래 성사 확률이 더 높아진다. 또 가능하면 집이 팔리기 전까지는 새 집으로 이사하지 않는 것이 좋고, 부득이하게 먼저 이사를 해야 할 경우라도 가구나 장식품 등은 집이 팔릴 때까지 그대로 두는 것이 좋다. 텅 비어 있는 집은 아무래도 바이어들에게 좋은 인상을 남기기가 힘들다. 필요하다면 전문적인 실내 장식가에게 집안의 가구 배치와 장식에 대한 조언을 받는 것도 고려해 볼 필요가 있다. 항상 바이어들에게 집을 보여줄 수 있도록 청결하고 정돈된 상태를 유지하는 것도 중요하다. 집을 보기 위해 하루 전에 예약해야 한다던지, 정해진 짧은 시간에만 집을 오픈할 경우 매매가 성사될 확률은 그 만큼 낮아지기 때문이다. 다른 모든 거래와 마찬가지로 부동산 매매에 있어서도 첫 인상이 중요하다. 주택에 대한 첫인상이 좋아야 함은 물론이고, 매매 조건에 대해서도 좋은 인상을 심어 주어야 한다. 주택 거래를 빠르게 진행시키기 위해서는 바이어의 재정 상태에 대한 고려도 필수적이다. 바이어가 모기지 융자의 사전 허가를 받지 못한 상황이거나 계약금(Earnest Money Deposit, EMD)을 너무 적게 내는 바이어의 경우에는 자칫하면 거래는 늦어지고, 다른 바이어들의 오퍼도 받을 수 없는 진퇴양난에 빠질 우려가 있다. 또 한가지 조심해야 할 사항은 바이어들의 조급한 심정을 이용한 사기에 휘말릴 수 있는 가능성이다. 비정상적인 거래를 요구하는 바이어는 일단 의심해 보는 것이 좋고, 융자 전문가나 부동산 에이전트, 변호사의 조언을 받아 이러한 피해를 미연에 예방하도록 해야한다. 부동산 시장이 침체되어 있고, 거래가 과거에 비해 쉽지 않다고 해서 집을 좋은 조건에 빨리 매각할 수 없는 것은 아니다. 셀러가 얼마나 철저히 준비하고, 다른 셀러와 차별화시키느냐에 따라 시장 상황에 구애 받지 않고 좋은 조건에 매각이 가능하다는 점을 기억하자. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-06-23

[오문석의 부동산 백과] 변화된 숏세일 시장

현재 소유하고 있는 주택의 시장 가격이 은행에서 융자 받은 금액에 미치지 못하고 매달 지불해야 하는 모기지 페이먼트가 힘들거나 연체되어 있다면 주택 소유주가 선택할 수 있는 옵션은 두가지가 있다. 첫째는 융자조정을 통해 월 페이먼트를 낮추는 방법이고, 둘째는 숏세일을 통해 홀가분하게 빚을 정리하고 떠나는 경우이다. 숏세일과 융자재조정 제도는 부동산 경기와 전체적인 경제가 동반 침체기를 맞으면서 일반화되어 그동안 많은 분들이 이 제도를 통해 빚을 탕감받거나 월 페이먼트를 줄여 심각한 재정난에서 벗어날 수 있었다. 하지만 부동산 경기가 다소 회복되면서 숏세일과 융자재조정의 절차와 심사가 까다로워지고 있어 이 제도를 이용하고자 하는 분들은 각별한 주의가 요망된다. 숏세일은 재정난에 직면해 차압을 당할 위기에 처한 분들에게는 많은 장점을 가진 제도이지만 유의해야 할 점도 많다. 우선 숏세일을 해도 빚을 다 갚지 못하는 경우가 있음을 알아야 한다. 통상 가지고 있는 융자가 1,2차로 나눠져 있을 경우 집을 구입할 당시에 받은 융자는 상관 없으나 구입 후 집을 담보로 받은 에퀴티 융자는 융자금액 잔액의 10% 정도에 대한 책임을 요구하는 경우가 많다. 일차 융자를 탕감시켜 준다해도 이차 융자(에퀴티)의 경우에 따라 해결 방법이 다양하게 나올 수 있다는 말이다. 또 본인 거주 주택이 아닌 투자용 주택을 숏세일하게 되면 융자금액을 다 갚아 정리했다고 하더라도 은행이 손해본 금액만큼 투자자의 이득으로 간주해 국세청에 소득 신고를 해야 하는 경우가 발생하기도 한다. 따라서 이러한 세제 상의 규정에 대해서도 철저히 점검하고 대처해야 숏세일을 원만하게 처리할 수 있다. 지난 겨울까지는 숏세일이 그나마 원만하게 진행되는 경우가 많았으나 요즘은 융자기관들이 까다로운 조건을 내 거는 경우가 많고 탕감해 주는 금액 역시 줄어들고 있어 정상적인 매매 절차를 통해 주택을 매각할 것인지, 아니면 숏세일을 이용할 것인지에 대해 전문가들과 심도 있게 검토하고 분석해야 손해와 피해를 줄일 수 있다. 리스팅 에이전트가 숏세일 경험이 부족하거나 이 분야에 대한 전문지식이 갖춰져 있지 않고 변하고 있는 숏세일 시장의 상황에 둔감한 경우에는 고객에게 잘못된 정보를 제공해 자칫 엉뚱한 문제를 만드는 결과를 가져 올 수 있다. 요즘처럼 숏세일 시장이 변화하고 있을 때에 에이전트를 구할 때는 영어 구사 능력과 인내심, 융자 경험을 중요한 기준으로 삼아야 한다. 숏세일 자체가 셀러와의 거래가 아닌 모기지를 안고 있는 렌더와의 힘든 거래이며 지속적인 서류 작업과 전화 통화를 필요로 하는 복잡한 과정이기 때문이다. 에이전트 뿐 아니라 부동산 회사도 숏세일에서 대단히 중요하다. 통상 숏세일을 성사시키기 위해서는 능력 있는 숏세일 전문 에이전트와 은행과의 협상팀, 법률 및 융자 전문가가 힘을 합쳐야 하기 때문에 이런 맨파워가 잘 갖춰진 부동산 회사에 의뢰하는 것이 성공률을 높이는 방법이다. 다시 한번 강조하지만 숏세일은 채무자의 편의를 위한 것이기도 하지만 은행 입장에서 보면 자신들의 손실을 최대한 줄이기 위한 것이 목적이기 때문에 은행의 자금 유동성이 어느 정도 확보되면 언제든 철회할 수 있음을 명심해야 한다. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-06-16

[오문식의 부동산 백과] 두려움 극복이 투자 성공의 지름길

누구든지 싸움에서 지는 싸움을 원하지 않을 것이다. 치열하게 치러지는 투자싸움에서도 어떤 사람들은 지는 싸움을 하는 사람들이 있다. 그들은 왜 지는 싸움을 했는지 나중에서야 뒤늦게 깨닫기도 하지만 심지어 어떤 사람은 또다시 투자게임에서 연거푸 이기지 못하고 지고 만다. 한마디로 계속적으로 지는 투자게임을 하는 사람들이 있다는 것이다. 분명히 이기는 투자게임을 해야 하는데도 말이다. 우리는 이기는 투자게임을 하는 방법이나 원칙을 제대로 습득하여야 한다. 그러기 위해 원칙을 세우기도하고 좋은 습관을 기르기도 한다. 이기는 게임을 즐기는 사람은 이기는 게임을 좋아한다. 질만한 투자게임에는 거들떠보지도 않는다. 사실 이기는 투자게임을 많이 해본 사람은 사소한 실수도 용납하지 않는다. 사실 이기는 투자를 한다는 것은 그렇게 어렵지 않다. 지는 투자와 반대로만 하면 된다. 투자자는 실패를 하든 성공을 하든 둘 중에 하나이다. 실패의 확률을 낮추기 위한 노력에 따라 성공확률은 증가된다. 그러나 투자하지 않는 자는 투자를 하지 않았기 때문에 투자에 대한 실패의 걱정은 없다. 그래서 그들은 투자로 인한 어떤 값어치나 보상을 기대할 수도 없는 것이다. 투자를 하지 않으려는 사람들의 공통점은 투자의 리스크만을 나열하여 자기합리화 하려는 경향이 아주 강하여 투자에 대한 실천 마인드가 아주 부정적이라는 점이다. 그러나 이들이 정작 걱정해야 할 일은 같은 다른 사람들은 나보다 일찍이 투자를 행하여 성공하였는데 나만 투자의 대상을 찾으려고 하지도 않거나 아예 이런저런 이유로 투자를 계획하지 않거나 실천하지 않는다는 자체를 진정 걱정해야 할 것이다. 중요한 것은 투자여력이 어느 정도 가능함에도 불구하고 투자를 하지 않는 것이 문제다. 부동산 투자에 적극적인 사람들의 공통적인 사고 방식은 그렇지 못한 사람들과 다르다. 투자가 부를 가져다 줄 것임을 믿고, 종자돈을 마련하기를 좋아한다. 투자에 있어서는 리스크 관리를 우선적으로 생각하며, 성실하고 열정이 있는 사람들을 좋아한다. 반면, 투자하지 않는 사람들은 투자에 대해 막연한 불안감을 느끼고 평범한 직장을 벗어나는 것을 두려워한다. 우리주변에는 투자하기를 극도로 꺼리는 사람들이 의외로 많다. 다소 리스크는 존재하지만 투자를 실천하는 사람이 성공하게 된다. 그러나 투자를 실천하지 않는 사람들은 자신이 일궈온 생활에 안주하고 더 이상의 새로운 일에는 무관심하거나 혹은 두려워한다. 힘들게 이민 생활을 영위하면서 사업체를 운영하는 많은 한인들 중에도 자신의 사업체가 가진 현재의 가치와 미래의 전망 등을 생각해 보지 않고 그저 매일매일의 일상만 영위하다가 더 나은 기회를 놓치는 경우가 너무 많다. 우리 주변을 잘 살펴보고 이민자들의 삶을 되돌아보면 한인사회의 경제 흐름도 크게 변화했음을 확인할 수 있다. 이제 한인들에게 과거와 같은 업종, 과거와 같은 방식의 비즈니스에 대한 매력이 크게 반감하고 있다. 이러한 흐름에 둔감하다 보면 그 동안 쌓은 노력과 희생의 보람도 없이 비즈니스를 떠안고 있어야 하는 상황이 발생할 수도 있다. 누구나 새로운 것에 대한 막연한 불안감과 두려움이 있다. 하지만 이러한 불안감과 두려움 때문에 현실에 안주하다 보면 그만큼 후퇴할 수 밖에 없다. 투자도 마찬가지이다. 불안과 두려움을 극복하고 성공한 투자자들의 마인드로 새로운 것에 과감히 맞선다면 성공의 길이 그만큼 가까워 질 것이다.

2010-06-09

[오문석의 부동산 백과] 부동산 투자에서 성공하는 10가지 열쇠

부동산 시장이 침체돼 있다고는 하지만 그래도 부동산 투자에 대한 관심은 여전히 높은 것 같다. 오히려 이런 시장 상황이 부동산 투자의 적기라고 판단하고 계신 분들도 있고, 또 시장은 어차피 등락을 거듭하게 되어 있기 때문에 부동산 호황기에 대비해 지금부터 준비에 나서겠다고 생각하는 분들도 많다. 중장기적인 재테크의 일환으로 부동산 투자를 고려하고 있는 분들을 위해 부동산 투자에서 꼭 필요한 성공 조건 10가지 소개해 본다. 1.부동산 정보는 현장이 중심이다. 금은 광산에서 금맥을 통해 캐내는 것이다. 부동산 또한 정확한 정보는 방문하고 확인해야 하며 과다한 수익률을 제시하는 경우는 주의해야 한다. 발품을 판 만큼 정확성을 높일 수 있다. 2.유행은 옷에만 있는 것이 아니다. 유행은 부동산에도 있다. 부동산의 흐름을 파악하는 것이 중요하다. 사두기만 하면 오를 것이라는 맹신은 위험하다. 결국 유행을 찾아내기 위해서는 공부가 필요하다. 3.뜨는 부동산과 지는 부동산을 구별한다. 부동산 시장에서도 지역별로, 형태별로, 조건별로 부침이 엇갈리는 부동산이 있다. 뜨는 부동산과 지는 부동산을 구별할 수 있는 지혜가 필요하다. 4.부동산 정책과 제도는 투자의 길을 알려준다. 각 지방정부의 부동산 정책과 방향에 대해 항상 관심을 가지는 것이 중요하다. 또 부동산 과련 세제에도 어느 정도 지식이 있다면 큰 도움이 될 것이다. 5.관심이 전문가를 만들어준다. 부동산 투자에 대한 관심을 여러 곳으로 분산하는 것 보다는 한가지 부분에 집중하다 보면 일반인들도 전문가가 될 수 있다. 6.금리 변동과 융자 시장 향배에 민감해야 한다. 고액이 소요되는 부동산 투자를 전액 현금으로만 할 수는 없을 것이다. 융자를 얻어야 한다면 가장 좋은 조건에 융자를 얻을 수 있도록 항상 금리 상황과 융자 시장의 동향에 촉각을 기울이는 것이 좋다. 7.부동산 투자는 여유자금으로 하라. 부동산 투자는 환금성이 다른 투자 종목에 비해 낮은 편이다. 따라서 무리하게 투자하다 보면 큰 낭패를 볼 수 있다. 자신이 감당할 수 있는 한도 내에서 신중하게 투자해야 한다. 8.급매물과 경매를 노려라. 최근 은행 경매 물건들과 급매물이 급증하고 있다. 급매물을 잡으면 당연히 시세보다 싼 가격에 살 수 있다. 하지만 위험도 그만큼 많기 때문에 급매물이나 경매 물건에 투자하고자 한다면 전문가들의 도움이 꼭 필요하다. 9.행동 하는 부동산 투자가 필요하다. 부동산 전문가들 중에서도 의외로 부동산 투자에 실패하는 경우가 많은데, 이는 너무 많은 분석을 하다 타이밍을 놓치는 경우가 많기 때문이다. 아무리 좋은 부동산도 움직이지 않으면 내 것이 될 수 없다. 10.좋은 파트너가 필요하다. 본인이 아무리 전문가적 수준이라 하더라도 모든 것을 알 수는 없다. 믿을 만한 파트너가 반드시 필요하다.

2010-05-19

[오문석의 부동산 백과] 월가의 전설들로부터 배우는 부동산 투자

얼마 전 한국의 한 증권회사가 월스트릿의 영웅들의 성공투자 마인드를 분석한 보고서를 발표해 화제를 일으킨 바 있다. 이 보고서는 투자 신화를 가능케 한 귀재들의 투자 성향을 분석함으로써 주식 투자에 관심이 많은 한국인들에게 큰 반향을 일으켰다. 부동산 투자에 있어서도 이들 투자 귀재들의 노하우와 원칙은 시사하는 바가 크다. 이들의 투자 철학을 살펴보고, 부동산 투자에서 배워야 할 점이 무엇인지 공부해 보자. 현존하는 최고의 주식투자자로 불리는 워런 버핏은 가치투자로 유명하다. 그는 강력한 브랜드 보유와 해당 산업 분야에서 독점적 지위를 누리고 있는 기업을 좋은 투자 대상으로 삼는다. 이러한 워런 버핏의 원칙은 부동산 시장에서 희소가치와 독점적 위상의 중요성을 일깨워 준다. 예를 들어, 더 이상 개발이 힘든 주택 지역 가운데 위치한 쇼핑 센터라든지, 뛰어난 자연 풍광을 보유한 별장 등과 같이 다른 부동산에 비해 독점적 지위를 갖춘 매물은 실패할 확률이 지극히 낮다는 것으로 부동산 투자처를 선택할 때 좋은 참고가 될 것이다. 피터 린치는 성장과 펀더멘탈(주요 거시경제 지표)을 중요하게 생각하는 사람이다. 2천만달러의 자본을 13년 만에 660배에 달하는 132억달러로 불린 피터 린치는 예측하기 힘든 시장 흐름 보다는 성장성 높고 본질가치인 펀더멘탈이 뛰어난 기업에 중장기적으로 투자하는 것을 원칙으로 삼았다. 부동산 시장에서도 시장 흐름의 변동에 민감하지 않고 꾸준한 성장성을 가진 안전한 투자처를 찾으라는 조언으로 받아들일 만 하다. 단기적인 대박을 노리기 보다는 교통과 교육, 성장 잠재력, 주변 환경 등 기본이 잘 갖춰진 안전한 투자처가 최상이라는 얘기다. 워런 버핏의 스승이자 정신적 지주로 가치투자 이론을 정립한 투자분야의 선구자인 벤저민 그레이엄은 잃지 않는 게임을 투자의 최우선 덕목으로 꼽는다. 그는 장기적인 안목으로 보았을 때 기업의 내재가치에 비해 충분히 저평가 되어 있는 주식에서 수익을 얻을 수 있다고 확신했다. 부동산 시장에서도 투자자의 노력 여하에 따라서는 저평가 되어 있는 매물을 얼마든지 찾을 수 있다. 급매, 경매, 공매 등의 수단은 저평가 된 부동산을 매입할 절호의 기회이다. 하지만 이런 방식으로 부동산을 매입하기 위해서는 부동산 전반에 대한 지식과 전문가들의 조력이 절대적으로 필요하다. 숨은 보석을 골라낼 수 있는 안목과 역량을 키우는 데 노력할 필요성을 강조하는 투자 철학이다. 대표적인 역발상 투자가로는 데이빗 드레먼을 꼽을 수 있다. 200억 달러의 자산을 운용하는 드레먼 밸류매니지먼트사의 회장인 데이빗 드레먼은 투자자의 심리를 정확히 분석해 이와 반대의 투자를 함으로써 고수익을 올리는 투자 철학을 가지고 있다. 예를 들어 블랙먼데이나 9.11 테러와 같은 사건이 발생했을 때 대부분의 투자자들은 과민반응하며 즉각적인 매도에 나서지만 역발상 투자가에게는 이때가 투자 수익을 높일 수 잇는 좋은 기회라는 것이다. 군중 심리를 적절히 이용하는 투자 방식은 부동산 시장에서도 그대로 적용된다. 부동산 시장이 위축되면 대부분의 투자자들은 서둘러 매각하려고 나서지만 이 때가 오히려 좋은 매물을 싸게 얻을 수 있는 절호의 기회라는 것으로 요즘의 시장 상황에도 그대로 적용되는 원칙이라고 할 것이다. 월스트릿의 영웅들이라고 불리는 이들 투자자들은 확고한 그들만의 투자 마인드로 격변하는 투자환경 속에서도 흔들림 없는 투자가 큰 부를 이뤘고, 이들의 성공 철학은 부동산 투자에도 시사하는 바가 크다. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-05-12

[오문석의 부동산 백과] 급하게 집을 팔때 주의할 사항

부동산 시장에 매물은 많고 구매자는 적은 바이어스 마켓(Buyer’s Market) 상황에서 급히 집을 팔아야 할 경우에 직면하면 셀러는 난감해 질 수 밖에 없다. 특히 이미 매입한 집으로 이사가야 할 날짜는 다가오는데 집이 팔리지 않으면 초조함이 더하다. 바이어스 마켓에서 집을 팔기 위해서는 것은 다른 많은 경쟁자들과는 뭔가 다른 점을 보여줘야 한다. 결국, 팔려는 주택 자체와 계약 조건 모두가 다른 경쟁자들보다는 뛰어나야 하며, 그런 상황에서도 셀러가 큰 손해나 불이익을 보지 않아야만 성공적인 거래라고 할 수 있다. 부동산 거래가 줄어들고 주택 가격이 정체 또는 하락하는 시기에 집을 빠르고 손해 없이 팔기위해서는 시장에 주택을 매물로 내놓을 때 가격을 적정하게 책정하는 것이 중요하다. 셀러들에게 집 값을 조금이라도 더 받고 싶은 심정은 인지상정이다. 하지만 주택의 가치를 냉정하고 객관적으로 판단하고, 주변 주택의 매매 가격 시세를 참고해 매매 가격을 책정해야 한다. 시장에 집을 내놓을 때 미리 전문가를 통해 감정을 받아 주택의 객관적인 가치를 알아두는 것도 좋은 방법이다. 성공적인 거래를 위해서는 가격과 함께 좋은 부동산 에이전트를 선택하는 것도 필수적이다. 셀러와 호흡이 잘 맞고, 전문적인 지식과 투철한 직업의식을 갖춘 에이전트는 셀러의 이익을 최대한 보장하는 든든한 지원군이다. 집을 빨리 팔기 위해서는 집 상태와 디스플레이에도 신경을 써야 한다. 우선 집을 공개하기 전에 홈 인스펙션을 받아 필요한 부분은 수리하고 보수해 놓아야 한다. 매물이 적고 수요가 높은 시기에는 다소 흠이 있는 집도 쉽게 팔릴 수 있지만 그 반대 상황에서 바이어들은 손 볼 곳이 많은 집에 큰 관심을 두지 않는 경향이 높다. 수리했거나 보수한 내역은 영수증과 보증서 등은 잘 챙겨두어야 한다. 바이어들이 매입에 관심을 기울일 경우 보수한 항목의 리스트와 보증 기간 등을 보여줄 수 있으면 거래 성사 확률이 더 높아진다. 또 가능하면 집이 팔리기 전까지는 새 집으로 이사하지 않는 것이 좋고, 부득이하게 먼저 이사를 해야 할 경우라도 가구나 장식품 등은 집이 팔릴 때까지 그대로 두는 것이 좋다. 텅 비어 있는 집은 아무래도 바이어들에게 좋은 인상을 남기기가 힘들다. 필요하다면 전문적인 실내 장식가에게 집안의 가구 배치와 장식에 대한 조언을 받는 것도 고려해 볼 필요가 있다. 항상 바이어들에게 집을 보여줄 수 있도록 청결하고 정돈된 상태를 유지하는 것도 중요하다. 집을 보기 위해 하루 전에 예약해야 한다던지, 정해진 짧은 시간에만 집을 오픈할 경우 매매가 성사될 확률은 그 만큼 낮아지기 때문이다. 다른 모든 거래와 마찬가지로 부동산 매매에 있어서도 첫 인상이 중요하다. 주택에 대한 첫인상이 좋아야 함은 물론이고, 매매 조건에 대해서도 좋은 인상을 심어 주어야 한다. 주택 거래를 빠르게 진행시키기 위해서는 바이어의 재정 상태에 대한 고려도 필수적이다. 바이어가 모기지 융자의 사전 허가를 받지 못한 상황이거나 계약금(Earnest Money Deposit, EMD)을 너무 적게 내는 바이어의 경우에는 자칫하면 거래는 늦어지고, 다른 바이어들의 오퍼도 받을 수 없는 진퇴양난에 빠질 우려가 있다. 또 한가지 조심해야 할 사항은 바이어들의 조급한 심정을 이용한 사기에 휘말릴 수 있는 가능성이다. 비정상적인 거래를 요구하는 바이어는 일단 의심해 보는 것이 좋고, 융자 전문가나 부동산 에이전트, 변호사의 조언을 받아 이러한 피해를 미연에 예방하도록 해야한다. 부동산 시장이 침체되어 있고, 거래가 과거에 비해 쉽지 않다고 해서 집을 좋은 조건에 빨리 매각할 수 없는 것은 아니다. 셀러가 얼마나 철저히 준비하고, 다른 셀러와 차별화시키느냐에 따라 시장 상황에 구애 받지 않고 좋은 조건에 매각이 가능하다는 점을 기억하자. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-04-21

[오문석의 부동산 백과] 은퇴를 위한 부동산 투자 전략

미국에서는 일반적으로 1946년부터 1964년 사이에 태어난 약 7800만 명에 달하는 사람들을 베이비 부머라고 부른다. 이들은 미국 경제의 중심에 서 있는 중요한 세대인 동시에 향후 10년 혹은 20년 사이에 은퇴를 앞둔 계층으로 이들의 동향은 미국 경제의 향배를 가늠하는 대단히 중요한 잣대로 평가 받는다. 한 보험회사가 조사한 자료에 따르면 미국의 베이비 부머들은 자신들이 늙었다고 생각하지 않고 있으며 앞으로도 상당기간 동안 활발한 경제 및 사회 활동을 계속하겠다고 답했다고 한다. 베이비 부머들의 이 같은 생각은 수명이 과거보다 대폭 늘어난 데 따른 것이기도 하지만 또 다른 중요한 원인은 노후 자금이 과거보다 더 필요하기 때문이기도 하다. 과거와 달리 베이비 부머들의 은퇴 시기에는 짧게는 20년 길게는 30년 이상을 버틸 수 있는 은퇴 자금이 필요하기 때문에 많은 사람들이 종전 보다 더 오랜 기간 일을 하고 싶어 하는 것이다. 노동통계조사국(BLS)에 따르면 1985년에는 60대 후반의 인구 중 일하는 비율이 18%에 불과했으나 2006년에는 29%로 껑충 뛰어 올랐다. 그만큼 많은 사람들이 더 오랫동안 일할 필요를 느끼고 있다는 말이다. 그렇다면 이들은 어떤 계산으로 부동산에 투자하고 있을까? 전국부동산중개업자협회(NAR)에 따르면 2008년 미국 주택 거래 중 55세 이상의 매수 비율이 21%로 2001년의 13% 보다 크게 늘어난 것으로 나타났다. 또 베이비 부머 중의 약 25%는 별장용 혹은 임대용 주택을 소유하고 있는 것으로 나타났다. 이 통계는 미국 주택 시장에서 베이비 부머의 영향력이 더 커지고 있음을 반증하고 있으며, 일반적으로 은퇴를 앞둔 사람들은 부동산 자산을 정리해 현금 등 동산으로 자산을 이전한다는 통상적인 고정관념을 깨는 통계이기도 하다. 결국 부동산이 주는 자산 증식에 대한 확신과 더 많은 자금을 필요로 하는 현실성이 맞물려 보다 공격적으로 부동산에 투자하고 있는 것이 미국 베이비 부머들의 판단이라는 얘기다. 전문가들은 60세가 될 때까지 부동산에 대한 투자 비중이 낮거나 부동산에 관심이 없었던 사람들이라면 굳이 뒤늦게 부동산에 새롭게 투자할 절박한 필요성은 없다고 조언하고 있다. 하지만 자신의 전체 자산 중에서 부동산이 차지하는 비중이 높은 사람들은 은퇴를 계획하고 있다고 해서 부동산을 정리하기 보다는 부동산을 통한 수익을 최대화하는데 집중하라고 조언한다. 특히 주택의 크기를 줄이는 한이 있더라도 내 집은 평생 보유하는 것이 좋다. 그리고 위치 역시 가능하면 도심에서 가까운 곳으로 부동산 거래가 활발하고 주택 가격 상승 효과가 기대되는 곳이 좋다. 투자와 유산, 두 가지 목적을 달성하기 위해서는 충분한 자산을 보유하지 않은 사람이라면 한적한 교외로의 이주는 자칫하면 환금성과 투자성에서 손해를 볼 수도 있음을 유의해야 한다. 주거용 주택에 더해 일정한 소득이 보장되는 투자용 부동산을 보유하고 있다면 금상첨화일 것이다. 임대 수익을 통한 안정적 노후 생활을 기대할 수 있을 뿐 아니라 부동산의 가치 상승으로 인한 자산의 증가율 역시 다른 투자 수단에 비해 높기 때문이다. 은퇴 시기를 정하는 것은 자신은 물론 자식들을 위해서도 대단히 중요한 판단이다. 자신의 현재와 미래를 냉철하게 분석해 가장 적합한 은퇴를 위한 자산 포트폴리오를 마련해야 할 것이다. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-04-14

[오문석의 부동산 백과] 성공한 부동산 투자자의 습성

한국을 대표하는 침대 회사인 에이스 침대는 1963년에 창업한 회사다. 한국에서 침대라는 단어 조차도 생소했던 60년대 초반에 침대를 만드는 회사를 세우겠다는 발상을 한 창업주는 대단한 선견지명을 가진 분임에 틀림없다. 에이스 침대는 남들이 아무도 생각지도 못했던 침대라는 제품으로 외길을 걸으면서 이제는 독보적인 위치에 올라서 가치투자와 선견지명이라는 점에서 대표적인 성공사례로 꼽힌다. 만일 이 창업자가 침대회사 대신 당시에 잘 나가던 연탄회사를 차렸다면 어떻게 되었을까? 부동산도 마찬가지다. 부동산 투자로 성공한 사람들은 다른 사람들과는 다른 나름대로의 사고방식과 습성을 가지고 있다. 우리는 성공한 부동산 투자자들의 습성을 살펴봄으로써 타산지석으로 삼을 지혜를 얻을 수 있다. 우선 성공한 투자자들은 아이디어가 좋다. 머리를 굴리고 아이디어를 짜낸다. 부동산 가격이 오르기만을 앉아서 기다리지 않고 가지고 있는 부동산을 어떻게 요리해야 사람들의 입맛에 맞출 수 있을지 고민하고 또 고민해서 아이디어를 짜낸다. 둘째, 융자를 적절히 이용하지만 절대 무리하지 않는다. 아무리 좋은 아이디어가 있어도 과도하게 융자를 얻거나 빚을 얻어 투자하지는 않는다. 그렇다고 자금 없이 부동산을 매입할 수는 없으므로 면밀하게 분석해서 자신의 자금력, 신용도에 맞춘 재정계획을 세우고 융자를 적절히 이용한다. 셋째, 발품 파는 일을 마다하지 않는다. 어떤 일을 하던 발품이 필요하지 않은 사업은 없을 것이다. 특히 부동산의 경우 현장답사가 생명과도 같다. 직접 발품을 팔아 실물을 눈으로 확인한 후 매입해야 한다. 서류만으로 부동산 매매 계약을 체결하거나 대리인을 통할 경우 낭패를 보더라도 하소연 할 곳도 없다. 넷째, 실수요자 입장에서 생각하고 판단한다. 부동산 투자는 땅과 집이라는 요소의 가치를 극대화시키는데부터 출발해야 한다. 실수요자 입장에서 과연 부동산의 가치가 얼마나 높은지 생각하고 판단해 투자를 해야 한다. 다섯째, 부동산 정보에 민감하다. 정보에 둔감한 사람은 부동산 투자는 생각하지 말아야 한다. 신문이나 방송, 인터넷사이트, 잡지 등을 보면서 시장 흐름을 꿰차고 있어야 한다. 뉴스에 전적으로 의존하고 정보를 확신하는 투자 방식 또한 바람직하지 않지만 뉴스는 급변하는 시장상황을 그때그때 수시로 확인하는 데 최선의 도구다. 투자는 타이밍이기 때문에 타이밍을 잡는데 뉴스의 가치는 대단히 높다. 여섯째, 남이 하지 않은 것을 시도한다. 앞서 서두에 소개한 에이스 침대의 일화와 같이 다른 사람들이 미처 생각하지 못한 일을 과감히 실행할 수 있는 용기과 결단력이 있어야 한다. 그 시대의 유행을 일부러 피할 필요는 없지만 남이 하지 않은 것을 먼저 할 때 더 큰 수익이 발생하는 것임을 잊어서는 안된다. 부동산 시장이 오랜 침체기에서 벗어서 회복되는 기운이 곳곳에서 감지되고 있다. 시장이 활성화되면 그만큼 투자자들의 발걸음도 빨라진다. 투자에 앞서 성공한 투자자들의 투자 습관을 되짚어 보는 것도 의미 있는 준비일 것이다. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-04-07

[오문석의 부동산 백과] 선견지명이 있는 투자자의 조건

세계적인 경영 컨설턴트인 오마에 겐이치는 ‘The Mind of the Strategist’라는 그의 대표적 저서에서 기업가가 갖춰야 할 전략적 사고와 통찰력을 강조한 바 있다. 기업 전략의 고전으로 꼽히는 이책에서 오마에는 경영의 기본중의 기본인 전략, 전략적 사고, 전략적 시나리오, 성공요소, 경쟁우위를 상세하고 명쾌하게 소개하고 있다. 부동산 투자도 마찬가지이다. 기본에 소홀히 하면서 투자 비법만을 배워 단기간에 큰 이익을 보려는 사람들이 있지만 저성장과 인플레 시대를 맞아 부동산 투자자도 시장과 정책에 이끌리기보다는 기본에 충실하며 기업의 전략가처럼 전략적 사고와 일관성, 끈기로 무장해야 한다. 이번 칼럼에서는 오마에의 선견지명이 있는 기업가가 되기 위한 5가지 조건을 벤치마킹해 선견지명이 있는 부동산 투자자가 되기 위한 5가지 조건을 정리한다. 1. 투자 대상을 세분화시켜 선정해야 한다- 투자 자금의 분산을 막기 위해서 부동산 투자 대상을 너무 확장해서는 안된다. 자신이 잘 아는 투자 대상에만 투자를 집중해야 한다. 그리고 내재가치를 기준으로 상품별로 시장을 세분화한 후 선택해서 투자하는 것이 바람직하다. 2. 분석과 투자전략은 단순해야 한다- 투자 대상이 선정됐다면 이어서 투자 대상과 관련된 부동산 시장에 대한 기회와 위험, 변수들을 분석해야 한다. 분석하기 위해서 읽고 발품을 팔고 연구해야 한다. 유효수요가 얼마나 있는지, 앞으로 유효수요가 얼마나 늘어날 수 있는지, 호재와 악재는 무엇이 있는지, 호재는 언제 가시화되는지, 지역 경제력 등이 주요 분석 대상이다. 이때 투자전략은 시장을 지배하기 위해 3년 이상 장기 보유하는 가치투자 원칙에 따라 세우는 것이 좋다. 3. 투자는 한번에 하나씩- 분석과 투자전략에 따라 투자 대상을 선정, 투자 기회를 잡았다면 이제 실행 즉 매입하면 된다. 이때 투자 대상은 내재가치가 풍부한 상품을 한번에 하나씩 선정해야 한다. 투자기간에 동시에 2곳 이상에 복수 투자를 하지 않는 것이 좋다. 4. 매매는 빠를 수도 느릴 수도 있다- 3년 이상 가치투자를 한 부동산을 매도할 경우 최적의 매도타이밍은 언제일까? 지나치게 단순화한 감이 없지 않지만 언론에서 연일 상승 급등 기사를 쏟아낼 때이다. 매입타이밍의 경우도 마찬가지이다. 내재가치가 있는 대상을 매입하려고 할 때 타이밍으로 침체기를 노려야 한다. 5. 가치투자를 고수하되 상황 변화에 대비해야 한다- 단기적 경기변동 및 경제예측설 등으로 인해 가치투자 원칙을 깨트려서는 안된다. 즉 3년 이상 보유라는 가치투자 원칙을 고수해야 한다. 투자원칙에 따라 가치투자를 한다면 내재가치가 떨어지는 즉 잘못 매입하는 경우는 거의 없다. 하지만 부동산시장 환경이 변함에 따라 보유 부동산보다 투자가치가 높은 부동산을 발견한 경우 갈아타기를 해야 하는 상황을 맞이할 수는 있다. 이때 물론 보유 부동산보다 갈아탈 부동산의 내재가치가 풍부하다는 확신이 전제되어야 한다. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-03-31

[오문석의 부동산 백과] 깨끗한 집 이렇게 만들어보자

주택을 팔기위해 시장에 내어놓고 바이어들이 집을 직접 방문하게 되면 집 안의 청소상태에도 각별한 신경을 써야 한다. 깨끗한 집을 선호하는 것은 인지상정이기 때문이다. 하지만 막상 집을 팔기위해 준비하고 또 새집을 구하고 집 정리를 하다보면 막상 집 청소에는 소홀해질 경우가 있다. 오랜 기간 집이 팔리지 않는다면 그 원인을 마케팅 부족이나 가격 문제에서 찾을 수도 있겠지만 집안의 청소와 청결상태 역시 큰 원인이 될 수도 있다. 주택이 깨끗하지 않으면 바이어는 집 주인이 그만큼 주택 관리를 소홀히 했다고 믿기 때문이다. 보편적으로 간과하기 쉬운 곳의 청소 방법에 대해 살펴보자. 손이 닿기 힘든 곳에 위치한 창문이나 스카이라이트는 우리 눈높이에 맞지 않기 때문에 자칫 청소를 게을리 할 수 있다. 그러나 특히 높은 곳에 위치한 창문이나 스카이라이트가 더러우면 채광을 방해해 집안 분위기가 침울해 보일 수 있으므로 주의해야 한다. 높은 곳의 창문이나 스카이라이트를는 단지 먼지를 털어 주는 것만으로도 큰 효과를 볼 수 있다. 또 청소할 때는 비가 오지 않는 흐린 날을 선택하는 것이 좋다. 직사광선이 내려 쬐는 맑은 날 청소를 하게 되면 세제가 청소하기 전에 너무 빨리 말라버려 오히려 청소전보다 더러워질 수도 있기 때문이다. 주택을 판매하기 전에 실내 페인트를 다시 하면 더 좋겠지만 그럴 형편이 아니라면 베이스보드와 실내 벽은 약하게 탄 미지근한 비눗물을 부드러운 천에 묻혀 닦아 내는 것이 좋다. 벽 청소를 할 때 스프레이 형태의 청소세제를 직접 뿌리는 것은 벽 페인트에 손상을 입혀 변색을 초래할 수도 있으므로 조심해야 한다. 어린 아이를 키우는 가정이라면 아이들의 눈 높이에 맞춰 벽에 낙서나 흠이 있는지 여부를 확인하고 지워내야 한다. 화장실 변기 역시 대단히 중요하다. 물이 새거나 오래된 떼가 묻어 있거나 혹은 악취가 심한 변기가 화장실에 있다면 누구에게나 불쾌감을 줄 것이다. 변기 청소 세제로 변기를 구석구석 깨끗하게 청소하고 만일 제대로 작동하지 않는 부분이 있으면 반드시 수리해야 한다. 부엌이나 화장실, 선룸 등에 사용되는 타일 바닥은 바이어들의 방문이 잦을수록 쉽게 더러워지는 부분이다. 특히 우리 한인들의 경우 실내에서 신발을 거의 신지 않기 때문에 타일 바닥이 더러워지는 경우가 많지 않아 청소에 큰 신경을 쓰지 않는데 바이어들이나 그들의 에이전트들이 방문하게 되면 타일이 갑자기 더러워져 당황스러울 때가 있다. 타일 클리너와 타일과 타일 사이의 그라우트 클리너로 윤기나고 청결한 타일 바닥을 유지해야 한다. 바이어들이 집을 둘러 볼 때 가끔씩 클로젯이나 붙박이 캐비넷을 열어볼 경우가 있다. 수납 공간 내부가 어지럽게 정리되어 있지 않다면 그만큼 바이어들에게 좋지 않은 인상을 줄 수 밖에 없다. 쉽게 구할 수 있는 플라스틱 박스 등으로 잡동사니들을 보기 좋게 정리해 놓을 필요가 있다. 주택을 빨리 판매하기 위해서는 큰 돈을 들여 수리하거나 보수할 필요도 있지만 조금만 신경을 쓰고 시간을 투자해 깨끗이 청소하고 정리정돈하는 것도 꼭 필요하다. 그리고 집을 팔 계획이 없다하더라도 봄맞이 대청소로 산뜻한 분위기를 연출해 보는 것은 어떨까. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-03-25

[오문석의 부동산 백과] 되짚어 보는 부동산 격언

부동산 격언을 잘 알아두면 부동산 투자를 하는 데 있어 매우 유용한 나침반 역할이 될 수 있다. 비록 몇 단어 안 되는 짧은 한 문장에 불과하지만 그 속뜻은 상당한 기간 동안 경험과 이론이 모두 함축된 촌철살인 같은 엑기스나 마찬가지다. 그러나 주의해야 할 점은 격언도 시기와 상황에 따라 달리 해석되거나 반대로 해석해야 할 때도 있다는 점이다. 따라서 격언을 무작정 맹신하기보다는 자신의 실력과 접목시켜 안목을 키우는데 활용하는 것이 가장 좋다. ▷장화신고 들어가서 구두신고 나와라- 부동산에 투자하거나 내집 마련을 할 때는 이미 개발이 완료되어 더 이상 개발여력이 없는 성숙기 지역보다는 아직 개발이 완료되지 않고 한창 개발이 진행중인 신흥 개발지역에 들어가라는 의미이다. 들어갈 때는 기반시설 미비로 다소 힘들지만 나중에 개발이 완료되면 가치가 상승하여 처음 들어갈 당시보다 부동산가격이 훨씬 많이 오르게 된다는 의미이다. ▷계란은 한 바구니에 담아라- 원래 주식이나 재테크 격언인 ‘계란은 한 바구니에 담지 마라’에서 파생된 격언인데, 부동산의 특성상 고가의 재화이므로 자금을 잘게 쪼개 여기저기 투자가치가 낮은 값싼 부동산을 매입하여 여러 곳에 투자하는 것 보다는 자금을 한곳에 모아 선택과 집중으로 돈이 될만한 블루칩 지역으로 투자하라는 뜻이다. ▷정부정책에 맞서지 말아라- 정부정책은 한번 발표되고 시행되면 쉽게 변경되지 않는 특성이 있는데다 전 국민이 정책의 영향을 받아 심리적인 지배상태에 놓이는 경우가 많으므로 섣불리 정부정책과 역행하는 투자를 삼가라는 뜻이다. 정부정책에는 맞서지도, 맹신하지도 않는 것이 중요하며 정책의 향후 파장에 대해 꼼꼼하게 분석하는 것이 해답이다. ▷무릎에 사서 어깨에 팔아라- 우리들 귀에 가장 낯익은 격언이기도 하다. 말 그대로 발끝과 상투를 피해 오르는 중간에 사서, 내리는 중간에 팔라는 뜻인데, 사실 바닥에서 사서 머리에 파는 것이 부동산투자에서 최고의 수익률을 내는 방법이지만, 신이 아닌 이상 바닥과 머리(상투)를 알기란 거의 불가능하다. 따라서 지나친 욕심을 부려 매도나 매수타이밍을 놓치면 투자에서 성공하기가 그만큼 어려워진다는 의미이다. ▷남들이 팔 때 사고 남들이 살 때 팔아라- 이 격언은 흔히 역발상 투자와도 연관이 있으며 “밀짚모자는 겨울에 사라”거나 “동 트기 전 새벽이 가장 어둡다”는 말과 거의 같은 의미로 쓰인다. 일반인들이 한창 활황기가 무르익어갈 무렵 우르르 몰려들어 매수하기 시작할 때는 이미 상투를 알리는 전조인 경우가 많으니 그때 팔면 제값에 팔 수 있고, 반대로 침체기에 남들이 계속 떨어질 것을 기대하면서 물건을 쳐다보지 않을 때 과감히 매수하면 저가에 매입하여 수익률을 극대화시킬 수 있다는 뜻이다. 그러나 현실적으로 남들과 반대로 행동하기는 두려움 때문에 쉽지가 않으므로 충분한 실력을 쌓아 미래를 내다보는 안목이 생겼을 때 실행하는 것이 실패를 막는 지름길이다. 워렌 버핏이 “남들이 두려워할 때는 욕심을 부리고, 남들이 욕심을 부릴 때는 두려워하라”는 격언을 한 것도 다 이런 맥락이라고 볼 수 있다. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-03-17

[오문석의 부동산 백과] 부동산 뉴스를 활용하자

부동산 재테크에 능통한 투자자들은 기사와 뉴스를 일목요연하게 스크랩해 자기 정보로 삼는 경우가 많다. 기사에서 투자 아이디어를 얻고 틈새 투자처를 발굴해 내기도 한다. 광범위하게 쏟아지는 부동산 뉴스에서 어떻게 투자정보를 읽어낼지 알아보자. 무심히 보면 부동산과 직접적인 관계가 없어보이는 정치와 경제, 사회면 속에 부동산 시장 전체를 읽어 내는 단서들이 숨어있다. 기사 속에 유용한 개발정보들이 제공되고 현장탐방 기사 속에 지역흐름을 파악할 수 있다. 경험 많은 투자자들은 시장 흐름을 읽어내는 수단으로 활용하고 체계화된 자료를 만드는 가이드로 삼는다. 도시개발계획 등의 알짜 정보 등을 얻고 부동산관련 법률개정이나 세제변경, 대출관련 정보를 뉴스에서 얻어낸다. 주목해야 할 뉴스는 ‘현장탐방’류 기사들이다. 발로 뛴 기사 속에 유망지역의 현장 동향과 흐름을 읽을 수 있고 매물동향과 공급와 수요를 짚을 수 있어 독자는 현장을 가보지 않고도 현장을 쉽게 파악할 수 있다. 부동산과 관련한 통계 뉴스 역시 대단히 중요하다. 인구 총조사(센서스), 주거실태조사, 주택 판매가 변동 통계, 이자율 변화 등 통계자료를 근거해 작성된 뉴스를 분석해 보면 향후 부동산 시장의 변화와 전망 및 수요를 예측할 수 있다. 몇 년 스크랩두면 지난 부동산시장의 결산과 함께 미래 내 집 마련과 부동산투자에 활용할 수 있다. 각 통계마다 객관적인 자료와 설문을 통해 이루어져 장기적인 수급에 대한 감을 잡고 왜곡된 부동산 시장에서 투자의 활용도는 높이는 근거자료로 이용하면 된다. 기사의 행간을 잘 읽다보면 지역 내 건축물의 용적률 상향 기사와 재개발, 기업유치 등의 알짜 정보들이 모여 있어 이를 기사를 활용해 한발 앞서 투자에 활용할 수 있다. 또한 우리가 그저 외면하기 쉬운 카운티나 타운의 소식을 전하는 지역 신문에도 부동산 투자에 활용할 수 있는 숨은 정보들이 많이 있으므로 주의할 필요가 있다. 대규모 신문이나 잡지들이 간과하기 쉬운 살아있는 현장의 소식을 전하고 있기 때문이다. 관심 있는 지역 신문의 뉴스만 잘 정리해두면 향후 지역의 개발계획과 교통정비 계획, 도로개통, 역점 추진사항, 개발추진과 분양정보까지 다양하고 충분한 자료들을 수집할 수 있다. 요즘은 수많은 인쇄매체들을 직접 구입해서 일일이 읽어보지 않더라도 인터넷을 통해 원하는 뉴스를 선택해 읽고, 또 보관할 수 있게 됐다. 그리고 관심 분야의 키워드를 미리 지정해 놓으면 키워드에 부합하는 뉴스들이 자동으로 이메일로 전송되는 인터넷을 통한 뉴스 전송 시스템도 일반화되어 있으므로 이 서비스를 잘 활용하면 시간과 경비를 절약하면서 원하는 정보를 얻을 수가 있다. 기사 뿐만 아니라 광고 역시 투자자들에게는 고급 정보를 제공하는 보고이다. 부동산이나 비즈니스 매매 관련 광고들을 잘 분석해 보면 지역별 혹은 업종별 부동산 경기는 물론 비즈니스 동향까지 꿰뚫어 볼 수 있다. 하지만 뉴스를 100% 믿고 투자를 결정하는 것은 대단히 위험하다는 점을 간과해서는 안된다. 언론의 특성 상 때로는 다소 과장될 경우도 있으며, 가끔은 현장상황과 맞지 않는 추측성 보도도 있기 때문이다. 뉴스를 충분히 취합하고 분석하되, 투자나 매입, 매도를 결정할 때는 반드시 현장을 직접 파악하고 전문가들의 조언을 얻어야 할 것이다. ▷문의: 703-338-2220, www.newstardc.com

2010-03-10

[오문석의 부동산 백과] 꿈틀거리는 주택 시장

오마하의 현인으로 불리는 투자의 귀재 워런 버핏 버크셔해서웨이 회장이 부동산 시장에 대해 입을 열었다. 버핏 회장은 지난 달 말 투자자들에게 보낸 연례 서한에서 미국의 부동산 시장이 내년에는 회복할 것으로 전망하고, 주택 가격이 수년 전 버블 시절 수준에는 못미칠 것이지만 주택 구입자들이 이익을 보는 일이 생길 것이라고 밝혔다. 그는 몇년 전만 해도 많은 사람들이 자신의 집을 살 형편이 안 됐지만 지금은 자신의 능력 범위 내에서 집을 살 수 있게 됐다고 덧붙였다. 아울러 그는 미국의 경제 상태가 ‘진주만 공습’(금융위기)이 지나갔고 회복의 길로 가고 있다고 총평하고, 주식이나 채권의 경우에는 지난 1년 전보다 매력이 훨씬 떨어진 상태라고 전망했다. 이같은 버핏 회장의 예측은 주택 시장의 여러 지표들과 함께 올해 주택 시장이 지난 몇년간의 불황기와는 다른 양상을 보일 것임을 증명하고 있다. 워싱턴 지역의 주택 판매량은 2008년에 비해 워싱턴 DC가 무려 56%, 메릴랜드는 47.9%, 버지니아 역시 12.5%나 증가했다. 또 주택이 거래 시장에 나와 있는 날자 역시 대폭 감소해 바이어들이 과거보다 훨씬 빠른 시일 내에 주택을 구입하고 있다. 이외에도 콘도를 비롯한 소형 주택의 거래가 대폭 활성화되고, 모기지 연체율이 대폭 하락한 점도 주택 시장이 안정기로 접어들었음을 보여주고 있다. 전문가들은 올 봄을 기점으로 부동산 시장이 대폭 활성화 될 것으로 전망한다. 그 이유는 계절적으로 부동산 시장이 활성화될 시점일 뿐 아니라 첫 주택 구입자에 대한 세금 크레딧 혜택 등 정부의 주택 시장 부양 정책의 이점을 누리려는 사람들의 주택 구입이 늘어나고, 최근의 낮은 이자율로 내집 마련을 하려는 사람들이 많아질 것이기 때문이다. 공급의 측면에서도 정부의 융자 조정 노력으로 차압 매물의 증가를 강제적으로 억제해 왔는데 향후 융자 조정에 실패한 주택이 차압 매물 또는 쇼트세일 매물로 나올 가능성이 높고, 융자 조정에 성공한 주택 역시 쇼트세일 매물로 나오게 되어 거래가 대폭 활성화될 것으로 보인다. 이런 시장 상황에서 바이어와 셀러는 어떤 전략을 세우는 것이 좋을까. 우선 바이어는 자신의 재정 상태를 점검해야 한다. 현금으로 구매하거나 다운페이먼트를 많이 할 수 있는 경우라면 시간을 갖고 매물이 좀 더 시장에 나올 때를 기다리는 것도 좋은 전략일 것이다. 하지만 적은 다운페이먼트로 주택을 구입하고자 하는 바이어들은 가급적 빨리 매입에 나서는 것이 유리하다. 그 이유는 2009년 내내 연방 준비이사회가 낮은 이자율 정책을 이끌어 왔는데 그 출구전략의 일환으로 이자율 개입을 최소화할 경우 모기지 이자율의 상승이 예측되기 때문이다. 셀러의 입장에서는 쇼트세일 매물들이 더 나오기 전에 시장에 내 놓아 매각하는 것이 효과적이다. 물론 주택 시장이 완전히 회복된 후에 더 높은 가격을 받고 주택을 판매하면 더 좋겠지만 쇼트세일 정책이 더 완화될 가능성이 높기 때문에 주택을 팔아야 할 입장이라면 서두르는 것이 안전하다고 볼 수 있다. 주택 시장의 회복은 이제 거의 확실해 지고 있다. 이 상황에서 어떻게 최대의 이익을 거둘 수 있을지에 대해서 각자의 상황을 기준으로 면밀히 판단해 볼 때다. ▷문의: 703-338-2220

2010-03-03

[오문석의 부동산 백과] 내집 마련을 위한 세가지 원칙

폭설이 강타한 워싱턴의 겨울도 어느듯 막바지에 접어들었다. 기상 예보에 의하여 이번 주 또 한번의 눈이 내릴 것으로 보이지만 계절의 흐름을 거스를 수는 없다. 부동산 시장은 올 봄부터 지난 수년간의 불황과는 다른 양상으로 전개될 것으로 보인다. 특히 주택 시장에서의 활발한 거래가 예상된다. 그래서인지 올 봄에 주택을 처음으로 구입하거나 이사할 계획을 세우는 분들의 문의가 많아지고 있다. 생애 최초 내 집 마련을 준비하는 사람이나 더 좋은 집과 환경으로 이사를 계획하고 있는 사람들이 엄격하게 꼭 지켜야 할 원칙이 있다. 지역 선택, 매입 시기, 자금 계획에 관한 원칙이 그것이다. 이 원칙들은 언뜻 보면 너무 평범하고 상식적이다. 많은 분들이 “누가 그것을 모르는가”, “돈이 없기 때문이다”라고 냉소하는 분들이 있다. 하지만 뜻이 있는 곳에 길이 있다. 이들 원칙을 지켜나가는 사람이 더 쉽게 성공적으로 내 집 마련을 한다는 것은 분명한 사실이다. 공기가 너무 많고 너무 가까이 있어 그 가치가 간과 되듯 이 원칙도 공기만큼 중요하다. 내 집 마련에서 최우선적이며 가장 중요한 원칙이 ‘지역 선택’이다. 지역선택에 가장 신중해야 하며 이에 동반하여 매입 시기, 자금계획을 면밀히 저울질하고 검토해야 한다. 자신의 직장, 연고, 자금 계획 등을 감안해 한 곳의 지역을 선택하여 그 지역에 대한 공부를 하고 발품을 팔아 정보를 얻어야 한다. 이 평범한 원칙을 지키지 않으면 내 집 마련을 위한 부동산 활동은 엉망이 된다. 이는 부동산이 환경의 상품이며 지역의 상품이라는 진리와 통한다. 선택한 지역의 도시계획 변동 추이, 가격변동 곡선, 교통체계 변화 등을 일관되게 파악해야 남이 잠들어 있을 때 먼저 진주를 발견 할 수 있고 외부 상황에 휘둘리지 않는다. ‘매입 시기’에 관한 원칙은 장기적인 안목으로 긴 호흡으로 결정하라는 것이다. 평범한 가계를 꾸리는 가장들이 내 집 마련을 위해서는 ‘매입 시기’에서도 신문이나 방송에 나오는 부동산 가격의 오르내림이나 부동산 경기의 호 불황을 자신에 맞게 원용해야한다. 각종 매체나 이웃집, 친구의 입소문에 조급하게 의사 결정을 하면 낭패를 보는 것은 꼭 내 집 마련에만 해당되는 것은 아닐 것이다. ‘자금계획’ 또한 중요하다. 이는 기본적인 원칙인 만큼 누구나 지켜야 한다. 무리한 자금계획은 금물이다. 경제 환경이 나빠질 수도 있기 때문이다. 현 상태에서 자신이 동원할 수 있는 자금 여력과 신용도에 바탕을 둔 융자액 및 이자율을 꼼꼼이 확인하고 점검해야 한다. 특히 요즘처럼 이자율은 낮지만 융자 심사가 다소 까다로운 시기에는 신용도를 최대한 높이는 노력을 기울여야 한다. 끝으로 결단력이 필요하다. 기회가 왔다고 생각하는 순간 망설이지 말고 내 집 마련에 나서라는 것이다. 물론 위의 원칙이 기초가 된 ‘기회’라는 전제에서이다. 사람들, 특히 부동산 활동에 나서서 결정적인 의사 결정을 하는 사람 중에는 큰 원칙은 놓치고 사소한 것에 엄격한 사람을 많이 보게 된다. 기본 원칙을 확고히 정한 후에 내 집 마련을 위한 준비를 착실히 진행해 나가는 지혜를 발휘해야 할 때다. ▷문의: 703-338-2220

2010-02-24

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